相続登記を自分で行うための手続きや必要書類まとめ

● 登記制度の基本

最初に、不動産登記制度の基本を紹介します。

土地や建物といった不動産の所有者が誰かということは、全国各地の法務局が管理する「登記記録」に登録されています。登記記録には不動産の所有者のほかにも、不動産を特定する番号や不動産の面積、種類、建築された日、過去の所有者、所有者が変わった理由、担保の有無やその詳細（抵当権、根抵当権など）が記録されています。不動産の状態や権利関係を、国が管理しているのです。

この登記記録は、一部の例外を除いて自動的には更新されず、変更があれば関係者自ら「登記申請」をして変更しなければなりません。

この登記申請のプロが土地家屋調査士と司法書士です。土地家屋調査士は不動産の状態に関する登記（新築・増築時の登記など）を行い、司法書士は不動産の権利関係に関する登記（所有権移転、抵当権設定登記など）を行います。登記について疑問があれば、法務局のほか、このどちらかの専門家に相談するようにしましょう。

● 相続登記とは？

不動産の所有者が亡くなると所有者が変わりますが、この場合も例外ではなく、新たな所有者が「所有者が亡くなり、こういう理由で私が所有者になりました」という旨を法務局に申請しなければなりません。このように、所有者が死亡したことによって行われる登記申請を「相続登記」といいます。

相続登記をしなければ、たとえその建物に住んでいたとしても、不動産の正式な所有者とは認められません。相続登記は、「不動産の所有者を明確にし、財産を守るための行為」なのです。

大阪市では、人口や不動産の件数が多いことから、相続登記に関する広告や相談会の実施が多い傾向にあります。特に2024年4月1日からは相続登記が義務化された影響もあり、注目を集めています。

● 相続登記の基本的な流れ

相続登記の基本的な流れは、①相続人の調査、②不動産の調査、③遺言書の有無の確認・遺産分割協議書の作成、④登記申請書の作成、⑤必要書類をそろえての登記申請、⑥登記完了という6つのステップで進みます。大阪市では、戸籍の広域交付制度やサービスカウンター、法務局の相談窓口を利用することで、自分でも相続登記が効率的に進めやすい環境が整っています。

たとえば、相続人調査では戸籍を取得し、相続関係を明確にすることが重要です。次に不動産の所在地・権利関係を調べ、遺言書や遺産分割協議書を準備します。

大阪法務局では事前予約制の相談窓口もあり、書類不備や手続きミスを防ぐためのチェックポイントを丁寧に説明してもらえます。もしくは司法書士に相談することで、これら6つのステップをすべて代行してもらうことも可能です。各ステップで不明点があれば早めに相談し、手続きを円滑に進めましょう。

● 特に注意が必要な「遺産分割協議書」

相続登記を自分で行う場合、書類の記載ミスや相続人の漏れがないよう、慎重な確認が不可欠です。

特に相続人全員の署名・押印が必要となる遺産分割協議書は、相続手続き全体に関わるものであり、不備があると申請が受理されません。不動産の権利関係を確定するための法律上重要な書類なので、相続人同士でスムーズに合意形成できない場合や対象となる遺産の範囲に争いがある場合など、「これで大丈夫？」と疑問に感じる場合には、作成前に必ず司法書士に相談してください。

● 相続登記の義務化とは？

近頃、相続登記が義務化されたと話題になっています。

相続登記の義務化は、2024年4月1日から全国一斉に施行されました。大阪でも同日より新ルールが適用されており、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられています。対象は土地・建物のすべてで、義務化前に相続が発生していた場合でも、2024年4月1日以降は新ルールが適用されます。

大阪市での相続登記は、管轄の法務局で手続きを行い、必要書類の準備や申請方法、登録免許税の計算方法についても最新の情報を確認することが大切です。義務違反による過料リスクもあるため、早めの対応が求められます。

● 制度創設の背景

この制度改正の背景には、所有者不明土地の増加や、登記の放置による社会的な不利益が挙げられます。所有者不明土地問題とは、登記簿に記載されている所有者が既に亡くなっていたり、相続登記がされていないために現所有者が特定できない土地が増加している現象です。全国各地でこの問題は深刻化しており、公共事業や不動産取引の妨げとなっています。

この問題の主な原因は、相続登記の未実施です。相続人が複数世代にわたり増加し、誰が権利者なのか分からなくなることが多く、土地の有効利用が妨げられます。実際に、相続登記が行われていない土地は売買や開発が困難となり、地域の活性化にも影響を及ぼす事例が後を絶ちません。このような所有者不明土地問題を防ぐために相続登記が義務化されたのです。

● 相続登記義務化による過料

2024年4月1日から相続登記が原則義務化され、大阪市でも相続登記を怠ると過料（行政罰）の対象となります。義務化以降は、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過料が科される具体的な流れとしては、まず法務局側が相続登記の対象となる不動産（所有者が亡くなっている不動産）の存在を把握し、相続人に「催告書」を送って通知します。そして、この催告書が来ても何もせずに放置してしまうと、過料が科されることになります。

このように、過料が科されるまでには催告書による通知というクッションが挟まります。この通知を見逃してしまわないよう、また、できれば通知が来る前に登記を終わらせるよう気をつけましょう。

● 過料が免除される場合も

とはいえ、どのような場合にも必ず過料が科されるというわけではありません。以下のような場合には、過料は免除されます。

• 相続人がとても多くて手続きができない場合（数十人、数百人が関わるような場合）
• 遺産の範囲に争いがある場合
• 病気や貧困により登記ができない場合
• 相続人申告登記をした場合

催告書が来た場合、法務局に相談することで過料を免れるかもしれないので、放置せず、必ず法務局や司法書士に相談するようにしましょう。

● 相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、「相続人がたくさんいる」「遺産分割に時間がかかっている」という事情があって相続登記ができない場合に、過料から逃れることができる制度です。「自分が相続人であること」と「相続登記をする意思があること」を法務局に届け出ることで、相続登記の義務が免除され、過料が科されなくなります。

相続人申告登記は相続登記よりも簡単な手続きです。ただし、相続人申告登記をすることで固定資産税が請求される可能性があるといったデメリットも生じるので、実施前に法務局の相談窓口や、相続手続きに精通した司法書士に相談することをおすすめします。

● 過料の他にもある放置のリスク

相続登記を放置するリスクは、義務化による過料の制裁だけではありません。

相続登記は不動産の権利を相続人へ正式に移すための登記手続きであり、相続登記を怠ることで、将来的な売却や利用時にトラブルの原因となることもあります。不動産の名義が故人のままだと、その不動産を売却することができず、そのまま数十年と放置されることで正確な所有者がわからなくなってしまうのです。

大阪市でも、不動産の名義を放置した結果として生じる様々な問題の相談が相次いでいます。以下に相続登記を放置するリスクをいくつか挙げますので、相続登記の重要性を確かめていきましょう。

● 不動産の売却や担保設定ができないリスク

まず、不動産の名義が故人のままだと、その不動産の売却や担保設定ができず、資産活用が著しく制限されます。

いざ不動産を売ろうと思ったときに相続登記が終わっていないと、「相続登記をしてからでないと売りに出せない」と言われてしまい、好きなタイミングで不動産を手放すことができないのです。

また、不動産を担保に入れてお金を借りようとしても、登記されていない限りその人が本当にその不動産の所有者かわからないので、担保にすることができません。

このように、相続登記をしないことで、不動産の資産としての流動性が大きく低下します。

● 相続関係が複雑になるリスク

相続登記の放置は、相続人が増え、相続関係が複雑化する原因となります。

たとえば、数世代にわたって登記が放置されると、相続人の数が何十人にも増えてしまい、遺産分割協議が困難になるケースも少なくありません（このような現象を「数次相続」といいます）。こうなると、相続登記に時間と手間がかかるようになり、相続人全員の協力を得ることが困難になっていきます。

● 所有者としての権利を主張できないリスク

民法上、不動産については、登記をしなければ所有者であることを第三者に対抗できません。

相続登記をせずに、名義が故人のままになっていたら、不動産の所有者と認めてもらえず、財産上の不利益を被ることがあります。

● 他の相続人と共同で不動産を管理しなければならないリスク

相続登記が終わっていない不動産を他人に貸したり、大規模な改修工事をしたりするには、相続人全員が所有者として関わらなければならないおそれがあります。

さらに、固定資産税の納付や管理責任が曖昧になり、税金滞納や近隣トラブルの原因となることもあります。

● 自分で相続登記をするには

それでは、このようなリスクを避けるためにも、どのように相続登記をすればよいのか、具体的な流れを紹介します。

大まかな流れは以下のとおりです。

1. 不動産と相続人の特定
2. 遺言がなければ、遺産分割協議を行う
3. 登記申請書を作成する
4. 法務局に相続登記を申請する

まずはこの流れを把握し、どのくらいの手間がかかるのか、どのくらいの時間・費用をかけられるのかを認識しましょう。

「自分でできるか判断できない」「どのくらい時間や費用がかかるかわからない」という場合には、法務局の無料相談窓口に相談してみましょう。また、市区町村役場や司法書士会など、司法書士による無料相談を提供している機関も多いので、利用してみることをおすすめします。

● 相続人と不動産の調査

自分で相続登記をするには、まず「相続人の特定」と「対象となる不動産の特定」から始めます。

「相続人の特定」は、市区町村役場で戸籍を取得して行います。その際、必ず必要となるのは「亡くなった方（被相続人）の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本」と「相続人全員の現在の戸籍の謄本または抄本」です。遠方の本籍地がある場合や相続人が複数いる場合には、郵送での請求が必要になるケースもあります。時間に余裕を持ち、早めに手続きを進めることが、トラブルの回避やスムーズな相続登記につながります。大阪市内では広域交付制度やサービスカウンターを活用することで、戸籍謄本や除籍謄本など必要書類を比較的短期間で取得できます。相続人に漏れがないよう注意して集めましょう。

そして「対象となる不動産の特定」は、不動産の登記事項証明書や固定資産評価証明書を取得して行います。登記簿謄本（登記事項証明書）は、最寄りの法務局で取得できるほか、オンライン申請サービスを利用して取得する方法もあります。固定資産評価証明書は、不動産所在地の市区町村役場で発行されます。

戸籍の取り漏れや不動産の確認漏れがあると、最悪の場合、手続きが初めからやり直しになってしまう可能性があります。これらの不備を防ぐためにも、取得前に必要書類リストを作成し、チェックしながら進めることが大切です。

● 遺言書または遺産分割協議書の準備

次に、遺言書または遺産分割協議書を用意します（遺産分割協議書については、相続人が1人しかいない場合や法定相続分どおりに相続する場合など不要なケースもありますが、ほとんどの事例で用意しなければなりません）。

不動産を誰が相続するかは、遺言書がある場合にはそのとおりにしますし、ない場合には遺産分割協議を行って決めます。具体的な手続きの進め方として、遺言書が自筆証書遺言書（ただし法務局で保管されているものを除く）であれば家庭裁判所で検認を受け、遺産分割協議をする場合には相続人全員で遺産分割協議書を作成します。

● 遺産分割協議書作成の注意点

遺言書がない場合、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の作り方は法律では定められていませんが、一般的には、「被相続人を特定できる事項（氏名・生年月日・死亡日・本籍地・住所）」「遺産分割の対象となる財産とその分け方」「相続人の氏名・住所・署名・実印での捺印」が必要とされています。

今回のように財産が不動産である場合には、不動産を確実に特定するために、対象となる不動産の登記事項証明書のとおりに不動産の情報を書くようにしましょう。転記する情報は、「表題部」という部分（上の方）に載っています。土地であれば「所在・地番・地目・地積」、建物であれば「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」を、正確に書き写すようにしてください。

完成した遺産分割協議書に相続人全員が署名・捺印をしたら、相続人全員の印鑑証明書を用意して、一緒に保管するようにしましょう。相続人全員が合意して署名し、実印を押したという証拠になり、後日の紛争を予防できます。

● 管轄を確認する

法務局は全国各地にありますが、相続登記は「不動産所在地を管轄する法務局」で行う必要があります。

大阪市であれば、中央区・旭区・城東区・鶴見区・浪速区・西成区は大阪法務局の本局、都島区・福島区・此花区・西区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・北区は大阪法務局北出張所、天王寺区・生野区・東成区・東住吉区・阿倍野区・住之江区・平野区・住吉区は大阪法務局天王寺出張所が管轄です。管轄外の法務局では受け付けられませんので、事前によく確認しましょう。

なお、不動産が複数あって管轄が異なるような場合には、それぞれの法務局に登記申請が必要です。同時に進めることはできないので注意しましょう。

● 登記申請書を作成する

遺言や遺産分割協議書が準備でき、管轄の法務局も確認できたら、次に「登記申請書」を用意します。

登記申請書とは、法務局に対して、「この不動産について、このような登記をしてください」と申し出るための書面です。具体的には、登記の原因（〇年〇月〇日死亡）や被相続人、相続人の氏名・住所、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％。ただし、土地の課税価格が100万円以下であるなど、一定の要件を満たせば非課税）、不動産の表示などを記載します。

記載内容は法律で細かく決まっていますが、法務局のホームページに様々なケースごとのひな形が公開されているので、それを参考にしましょう。

● 必要書類を整える

申請書が完成したら、登記申請の最終準備をします。

主な必要書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 登録免許税納付用のA4白紙のコピー用紙（登録免許税額の収入印紙を購入し、貼付します）
• 相続関係説明図（相続関係を図式化したものです）
• 戸籍一式、被相続人の住民票、新しい所有者の住民票
  ※ 上記2つは、法定相続情報一覧図で代用できます。
• 遺言書がある場合、検認済みの遺言書
• 遺産分割協議書を作った場合、遺産分割協議書＋新しい所有者以外の相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書

登記申請書と相続関係説明図以外の書類は、コピーを添付することで原本還付が可能です。コピーを添付しなければ原本が返ってこないので、必ずコピーをつけるようにしましょう。

● 登記申請をする

書類がそろったらいよいよ登記申請をします。登記申請は、法務局の窓口に直接提出しても、郵便でも構いません。

法務局への提出後、不備があれば申請書に記載した電話番号に連絡が入ります。不備の内容によっては法務局に出向いて修正しなければならないこともあるので、書類が不足していないか、誤字脱字がないかなど、提出前によく確認するようにしてください。

相続登記は比較的簡単な登記ではありますが、なかには不動産の状態や相続関係が特殊であったり、遺言の内容が例外的であったりと、プロであっても判断に迷うようなケースが紛れています。ご自身で申請した結果、「修正できない不備があった」「特殊なケースだったようで相続登記ができない」といった事情が判明した方は、すぐに司法書士にご相談ください。

● 登記が完了したら

法務局での審査が終わると、登記が完了します。完了には通常1週間から1か月程度かかりますが、法務局の混雑具合によって所要時間は変動します。

登記完了後、提出した戸籍などの原本とともに、登記識別情報通知というA4よりも少し小さな用紙が発行されます。この登記識別情報通知は不動産を売ったり担保設定したりする際に必要な不動産の権利証ですので、大切に保管してください。