相続土地国庫帰属制度で不要な土地を手放す手続きと費用をわかりやすく解説

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した不要な土地を国に引き取ってもらうための新しい制度です。

売買等によって自ら土地を取得したのであればともかく、相続等によって亡くなった方から土地を引き継いだ場合には、土地の管理ができず、負担となることがあります。このような土地が放置されてしまう事態を防ぐために生まれたのが相続土地国庫帰属制度であり、相続人等は、法務局に届け出て審査を受けることで、このような土地を手放すことができます。

相続等で取得した土地であれば、制度の開始前に取得した土地や、複数の相続人で共有している土地でも利用することができる点も、本制度の特徴です。

ただし、どのような土地でも手放せるわけではありません。この制度を利用するには、土地が一定の要件を満たしている必要があります。また、一定期間の管理費用を国に納める必要もあるので、ある程度の費用もかかります。

相続土地国庫帰属制度は、同時期に始まった相続登記の義務化にあわせて創設された制度です。これらの制度はどちらも、「所有者不明土地問題を解消すること」を目的としています。

所有者不明土地問題とは、相続登記がされなかったために今の所有者がわからなくなった土地によって引き起こされる問題の総称です。このような土地のなかには、何十年にもわたって放置された結果、相続人が何十人にも増え、管理や処分ができないものもあります。このような土地は、公共事業や災害復旧の妨げになるほか、役所としても、固定資産税を徴収できずに困ってしまうなど、様々な問題を引き起こします。

そんな所有者不明土地問題を解決するために、相続登記を促進し、土地を相続する方の負担を減らそうと導入されたのが、相続登記の義務化や相続土地国庫帰属制度といった新しい制度なのです。こういった制度により不動産の権利者が明確になり、国による管理がスムーズに行えるようになると期待されています。

相続土地国庫帰属制度によって不要な土地を処分するには、前提として、その土地の相続登記を終えておくことをおすすめします。

相続登記をしていない状態でも申請自体は可能ですが、共有者全員で申請しなければならなかったり、審査時間が長引いて相続人がさらに増えてしまいかねなかったりといったリスクがあります。

しかし、数代にわたって相続が起こっている土地や、共有持分や権利関係が複雑な土地も多く、相続登記ができないこともあります。そのような土地については、「所有者不明土地管理制度」の利用もご検討ください。

所有者不明土地管理制度とは、所有者がわからない土地を、家庭裁判所を通じて管理・処分する仕組みです。2023年4月から始まった比較的新しい制度ですが、相続土地国庫帰属制度と並んで、所有者不明土地問題の解消の一助になると期待されています。

相続土地国庫帰属制度を利用できる土地については、相続登記が済んでいる（または相続人全員で申請可能である）こと以外にも、様々な条件があります。具体的には、建物が存在しないこと、他人の権利が設定されていないこと、土壌汚染や境界問題がないことなどが主な要件です。

大阪市内の土地であっても、共有持分のみの土地や、現地調査で問題が発覚した場合は制度の利用が認められないことがあります。申請前には、現地の状況や法務局での相談を通じて、利用可否をしっかり確認しましょう。

大阪市は人口が多く、山間部が少ないことから、「県外の土地を相続したが手放したい」という相談が多い傾向にあります。

ここで注意したい点が、この制度を利用するには、最終的には土地の所在地を管轄する法務局での事前相談・申請が必要となる点です。一方、「制度の概要を知りたい」「この土地の状態で利用できそうか、おおまかに知りたい」という相談については、大阪市内の司法書士や法務局であっても対応可能なので、まずはお近くの専門家や公的機関、無料相談会等でご相談ください。

相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。便利な制度ではありますが、その一方で、国が引き取ってくれる土地は、比較的管理や活用が容易な土地に限られています。

さらに、利用時には、一定期間分の管理費用を納めなければなりません。「どんな土地でも無償で引き取ってくれるというわけではない」ということに注意してください。

相続土地国庫帰属制度が利用できない土地は、以下のような土地です。

・建物または土地の管理処分を妨げる物が、地上や地下にある土地
・抵当権や質権などの担保権や、地上権などの使用収益権が設定されている土地
・他人の利用が予定されている土地
・土壌汚染されている土地
・境界が明らかでない、または所有権の範囲等に争いがある土地
・一定の勾配があったり崖に面していたりと、管理に手間や費用がかかる土地
・その他、土地の管理に過大な手間や費用がかかる土地

このように、建物が建っている土地や他人の権利の対象となっている土地、管理に手間や費用がかかる土地は、引き取ってもらうことができません。国が引き取ってくれるのは「管理がしやすく、権利関係の問題もない土地」といえるでしょう。

条件に合致しない場合、まずはどうにかして条件をクリアできないかを検討してみましょう。

例えば、土地上に残置物があるために利用できないのであれば、残置物の撤去を検討します。ほかにも、抵当権などの担保権が残っているのであれば、担保権の抹消を検討します。

※ 数十年前に登記されたまま放置されているような抵当権等については、比較的簡単な手続きで抹消できる制度もあります。詳しくはお近くの司法書士にご相談ください。

とはいえ、条件をクリアしたからといって必ずしも申請が通るわけではありません。多額の費用をかけてこのような手続きを進める前に、全体のコストを検討するようにしてください。

このような要件があるため、「不要な土地を相続したが、この制度は利用できそうにない」と感じる方も多いでしょう。そんな場合、どのように土地を手放せばよいのでしょうか。

検討できる方法は、以下のとおりです。

・近隣の人や買取業者に売却する：もっともシンプルな方法です。土地を売ってしまえば、土地を手放すことができ、今後の管理負担から免れることができます。とはいえ、山林や田舎の土地であれば、買い取ってくれる人が見つからないことも多くあります。近隣の方や地元の不動産業者、不要な土地の買取りを専門にしている業者などから買い手を探してみましょう。

・自治体に寄贈する：自治体によっては、土地の寄贈を受け付けていることがあります。とはいえ相続土地国庫帰属制度と同じく、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではありません。また、必要とされる書類も多いため、自治体への寄贈の仲介を取り扱っている業者等に相談してみましょう。

・相続放棄をする：相続が発生して間もない時期であれば、相続放棄も一つの手段として検討できます。ただし、相続放棄をすると、土地以外のすべての財産（現金、預貯金、株式など）も相続できなくなってしまうため、どうしても土地を相続したくない事情がある場合の最後の手段といえるでしょう。また、原則として相続が発生して3か月以内に手続きをしなければならない点にも注意が必要です。

不要な土地を相続した場合、管理費用や草刈り、近隣トラブルなどのリスクが発生します。このような土地を放置すると、自治体に管理費用を請求されたり、近隣トラブルから損害賠償請求に発展したりといった事態になりかねません。さらに、固定資産税が発生し続けるという負担もあります。

相続土地国庫帰属制度を利用することで、これらのリスクや負担から解放される点が大きなメリットです。

大阪市内では遠方の不要な土地を相続するケースも多く、このような負担が顕著になりがちですが、制度活用によってこれらの悩みを解消できるのです。

相続土地国庫帰属制度を利用する際には、メリットだけでなくデメリットも十分理解しておく必要があります。

まず、この制度が利用できる土地は、相続または遺贈によって取得した土地のなかでも、一定の条件を満たした土地に限られます。この条件をすべて満たしている土地は、売却可能性も高いので、この制度を利用するメリットが小さい可能性があります。

さらに、申請には一定の事務手数料や負担金が発生し、土地の特性によっては高額になることもあります。また、申請が却下された場合や取り下げを行った場合にも、手数料の返還は原則ありません。

制度を利用する際は、事前に土地の現状や費用負担、リスクを十分に検討し、必要に応じて司法書士など専門家へ相談することが成功のポイントです。特に高齢者や遠方在住の相続人は、手続き負担軽減の観点からも注意点を把握しておくと安心です。

相続した土地の処分方法として、国庫帰属制度の活用と売却のどちらが適しているか迷う方も多いです。売却は現金化できるメリットがありますが、買い手がつかない土地や持分だけの土地では売却が難航することも。大阪市内でも、権利関係が複雑な土地や利用価値が低い土地は売却のハードルが高い傾向があります。

一方で、国庫帰属制度は現金化はできないものの、一定の要件を満たすことで確実に土地を手放せ、管理や税金の負担から解放される点が特徴です。

どちらの方法が適しているかは、土地の状況やご家族の希望、将来的なライフプランに応じて慎重に判断することが大切です。

国庫帰属制度を活用する際、相続人が押さえておくべきポイントは複数あります。まず、相続登記を済ませておく方が審査がスムーズになるので、登記未了の場合は速やかに手続きを進めましょう。大阪市内では、区役所や法務局、司法書士等の専門家へのアクセスが便利で書類取得が比較的容易なため、事前準備がしやすい環境です。

また、土地に抵当権や賃借権などの権利が設定されていないか、現地が危険な状態にないかなど、制度利用の要件を細かくチェックすることが重要です。要件を満たさない場合は申請できませんので、事前に専門家へ相談することをおすすめします。相続した土地が複数人で持分共有となっている場合には、全共有者の同意が必要ですので注意が必要です。

さらに、制度の利用には一定の負担金が必要となります。費用負担や申請にかかる期間、デメリットも事前に確認し、家族や共有者と十分に話し合った上で進めることがトラブル回避のポイントです。

相続した土地が相続土地国庫帰属制度を利用できるようにするには、建物の解体、滅失登記、担保権の抹消、地上の工作物や樹木等の除去、地下埋設物の除去、境界の確定といった手続きが必要となることがあります。

こういった対応には、不動産業者や司法書士、土地家屋調査士といった各種専門家の協力が不可欠です。さらに、対応の内容や土地の状況によっては、数十万円～数百万円の費用がかかることもあります。

「地下に大きな埋設物がある」「相続人がたくさんいて所有者がわからない」といった複雑な状況にある場合には、準備にとりかかる前に、そもそも相続土地国庫帰属制度を利用すべきかどうかをよく検討してください。

「土地が要件を満たしていそうなので申請してみたい」「事前準備が必要だが、コストが見合うかきちんと検討したい」といった具体的な相談の段階になれば、まず法務局への事前相談を行いましょう。

事前相談は予約制です。初回の相談は全国の法務局（ただし、出張所を除く）で可能であり、窓口・電話・Webでの相談ができます（ただし、最終段階の相談は土地の所在地を管轄する法務局で行う必要があります）。

相談の際には、「相続土地国庫帰属相談票」と「相談したい土地の状況について（チェックシート）」という2つの書類に必要事項を記入します。どちらも公式ホームページに書式が用意されているので、事前に準備してみましょう。

また、土地の現状がわかるよう、登記事項証明書または登記記録、地図・公図、地積測量図、その他土地の現況や全体像がわかる写真、固定資産税納税通知書等を持参します。

相談では、「制度を利用できそうか」「現状で利用できないのであれば、どのような対応が必要か・どの程度の費用がかかりそうか」「どのような書類を用意すればよいか」といったことを教えてもらえます。ただし、この相談で「制度を利用できる」という回答を得られたとしても、これはあくまで担当者の一意見であり、必ず審査に通ることを保証されたわけではありません。また、申請書などの書類を代わりに作ってもらうこともできませんので、注意しましょう。

なお、司法書士にご依頼いただくと、書類作成の代行はもちろん、この事前相談の段階から手続きを代行することができます。本制度の申請を代行できるのは、弁護士・司法書士・行政書士に限られますので、ご注意ください。

管轄の法務局との間である程度事前の話し合いが終われば、いよいよ申請の準備を進めます。申請に必要な書類は以下のとおりです。

・承認申請書
・土地の位置や範囲を明らかにする図面
・土地の境界点を明らかにする写真
・土地全体の形状を明らかにする写真
・申請者の印鑑証明書

このほかに、土地の名義が被相続人（故人）のままであるときは、申請者が相続または遺贈によって土地を取得したことを示す書類（戸籍謄本、遺言書など）も必要です。書類の内容は事前相談でもある程度案内してもらえるので、担当者の指示に従うようにしましょう。

書類が準備できたら、法務局へ申請します。

申請先となる法務局は、事前に相談した土地の所在地を管轄する法務局です。申請は窓口で行うほか、郵便でも可能です。

申請書には審査手数料として土地１筆につき14,000円分の収入印紙を貼付しなければなりません。この手数料は、申請が却下または不承認となった場合や申請を取り下げた場合でも返還されないので、注意しましょう。

申請後、法務局による審査が行われます。

審査は書類上のみならず、担当者が現地へ赴いて行う実地調査も行われます。担当者から平日に連絡があることもあるので、電話に出られるようにしておきましょう。審査には相当の時間がかかり、事例によっては1年近くかかることもあります。

無事審査に通過したら、申請者のもとに、負担金（＝10年分の管理費相当額）の納付を指示する通知書が届きます。この通知書の内容に従って、通知の到達後30日以内に負担金を納付するようにしましょう。期限を過ぎると申請が却下されてしまうので、必ず期限を守るよう注意してください。負担金を納付すると、手続きは完了です。

なお、負担金の目安は以下のとおりです。20万円を下限として、条件に応じて加算されていくイメージをしておくとよいでしょう。

宅地：面積にかかわらず１筆あたり20万円（ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域では面積に応じて加算あり）

田、畑：面積にかかわらず１筆あたり20万円（ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域／農用地区域／土地改良事業等の施行区域では面積に応じて加算あり）

森林：面積に応じて算定（最低額21万円）

その他：面積にかかわらず１筆あたり20万円