小規模宅地等の特例を活用し土地の相続税を最大80%減額するための要件と実務ポイント

小規模宅地等の特例について解説する前に、相続税について、基本的な部分をまとめます。

相続税とは、亡くなった人（被相続人）の財産を相続や遺贈によって取得した人に課される国税です。ただし、相続税が発生するのは相続人や受遺者の取得額が基礎控除額を超える場合であり、財産の総額が基礎控除額を超えない場合には、申告や納税は不要です。

基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という式で計算できます。つまり、相続人が1人であれば3,600万円、2人であれば4,200万円です。現預金や不動産、株式などの財産の総額が、この式で計算した金額を超えていなければ、相続税はかからないのです。

相続税がかかる場合、各相続人および受遺者が負担する相続税の額は、遺産の総額や遺産の分け方によって決まります。なお、相続税の申告期限と納付期限は、どちらも被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内ですので、期限内に納付まで終えられるよう注意しなければなりません。

このように、相続税を考えるにあたって最初に重要となるポイントが、「被相続人の財産の総額がいくらか（基礎控除額を超えているか）」という点なのです。

そんな財産の評価において、土地については路線価という値段で評価されます。路線価とは、国税庁が公表する毎年7月1日時点の土地の価格であり、一般的には固定資産税の評価額より高く、取引価格（時価）よりは低くなることが多いです。

不動産の相続においては建物よりも土地が高額となることが多いですが、この路線価で計算した土地の値段が遺産の大半を占めているような場合、相続税を納付するための現預金が足りず、困った事態になるのです。大阪市では特に土地の路線価が高くなる傾向にあるので、相続税がかかるかどうかは不動産の有無に左右されるケースが多くなっています。

不動産を相続するリスクは、「評価額が高額になりやすい」「納税資金に充てにくい」「遺産分割における自由度が低い」という3つの視点にわけられます。

評価額については、建物は固定資産税評価額、土地は路線価で評価されますが、特に土地については想定よりも高額になりやすく、「相続税はかからないと思っていたが、路線価を計算したらどうやらかかりそうだ」というケースも少なくないほどです。

納税資金について、相続税は、原則として申告期限内（被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）に、納付まで終えなければなりませんが、遺産の多くを不動産が占めるような場合、相続人個人の財産から納税資金を用意しなければならなくなります。不動産を売ろうにも時間がかかるため、納税に間に合わないのです。

そして遺産分割については、不動産は住んでいる人がそのまま相続することが多いですが、そうなると、他の相続人に現預金をわけなければならず、困るようなケースが生じ得ます。

このように、相続財産に不動産があり、かつ相続税がかかるような場合には、注意点が多くなるのです。

相続前であれば、相続税対策として不動産の処分等が可能です。具体的には、生前贈与や不動産の収益化（貸出）、信託、貸アパート等の建設による評価減といった方法が考えられます。

また、相続税の納税資金対策として、生命保険の活用や、現預金の生前贈与も検討できます。

しかし、不動産の所有者が亡くなって相続が始まってしまえば、これらの方法は使えません。

このような場合に相続税を軽減する手段として利用できるのが、今回紹介する小規模宅地等の特例なのです。

土地の相続税評価を減額し、このような不動産相続のリスクを低減する制度が「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住または事業に使用していた土地について、一定の要件を満たす場合に、相続税の計算上、土地の評価額を80%または50％減額できる制度です。

この特例は、相続税の負担を軽減し、遺族の生活基盤や事業の継続を守ることを目的としています。特に、自宅の敷地を相続する配偶者や同居していた親族にとって、住み慣れた家を手放さずに済むよう配慮された制度といえるでしょう。

土地そのものに何ら影響はなく、あくまで相続税の軽減だけを目的としている点も、この制度の魅力です。

とはいえ小規模宅地等の特例は、誰でも利用できるわけではありません。あくまで生活に密接に関連する土地を相続する人の負担を軽減することを目的としている制度なので、利用には以下のような条件が定められています。

・土地を相続または遺贈によって取得したこと
・被相続人またはその家族が、実際に居住または事業に使用していたこと（ここにいう「家族」とは、「被相続人と生計を共にしていた親族」を指します）（以下、この記事では「被相続人またはその家族」のことを「被相続人等」といいます）
・建物もしくは構築物の敷地になっている土地であること
・相続する人が、被相続人ともに暮らしていたり、被相続人の事業を引き継いだりした親族等であること
・相続する人が、その土地を相続税の申告期限まで所有していること

これらの条件からわかるように、特例を適用するには、単に土地を相続するのみならず、その土地が被相続人や相続人の生活に密接に関連していなければならないのです。

小規模宅地等の特例の適用を進める具体的な流れは、まず相続財産に該当する土地の種類を特定することから始まります。土地の種類は後述しますが、被相続人の居住用、事業用、貸付用の土地が本制度の対象となります。それぞれの土地で適用できる面積上限や減額割合が異なるため、事前に正確な区分を行うことが重要です。

次に、相続人の要件（例えば、居住継続や事業継続の有無）を確認し、要件を満たしているかを慎重にチェックします。要件を満たさない場合、特例の適用が認められないため、相続税額が大幅に増加するリスクがあります。申告書には添付書類として住民票や事業証明書などが必要ですので、早めの準備が欠かせません。

最終的に、相続税の申告期限（原則として相続開始を知った翌日から10か月以内）までに、必要書類を揃えて税務署に申告します。本制度の適用の有無によって相続税額が大きく異なるため、専門家と連携しながら進めることが望ましいでしょう。

生前対策をする時間的な余裕があれば、大阪市のような地価が高い地域では、自宅として不動産を購入し、将来の相続時に小規模宅地等の特例を活用することで大きな節税効果を得る相続税対策も存在します。

自宅土地が特例対象となれば、土地評価額の80%が減額され、1億円の不動産でも課税評価額が2,000万円に抑えられる計算です。

特例の適用には、相続人が相続発生時にその家屋に住み続けることや、一定期間以上の居住実態が必要です。そのため、将来を見据えた住宅購入が相続税対策として有効となります。住宅ローンを活用する場合も、相続発生時の負債控除と併せて、相続税負担の圧縮が期待できます。

ただし、転居や売却、二世帯住宅など特殊なケースでは要件を満たさなくなるリスクもあるため、購入前に専門家へ相談し、将来の相続計画を立てることが重要です。

小規模宅地等の特例は、土地の用途によって適用範囲や減額割合が異なります。主に「居住用」「事業用」「貸付用」の3区分があり、それぞれの基準で判定されます。

たとえば、被相続人が住んでいた土地（居住用）は330㎡まで80%減額、事業用は400㎡まで80%減額、貸付用は200㎡まで50%減額など、面積や用途による違いがあります。不動産相続での圧縮効果を最大限活かすには、どの区分に該当するかを事前に正確に見極めることが欠かせません。

大阪市の場合、住宅密集地や商業地が多く、土地の利用形態が複雑なケースも多いです。現地の状況や登記情報、賃貸契約の有無などを総合的に確認し、最適な区分で特例を適用できるよう準備しましょう。

では、各区分の概要をくわしく紹介します。

まずは、もっとも多くの方が対象となり得る「被相続人等が住んでいた土地（特定居住用宅地等）」を相続するケースです。この土地には、一軒家・分譲マンションのいずれか（二世帯住宅も可）が建っている必要があります。

相続した土地が特定居住用宅地等の要件を満たすと、その評価額が、330㎡を上限に、80%減額されます（330㎡以下の土地であれば、すべての部分が80％減額されます）。

例えば、面積が400㎡で評価額が5,000万円の土地が特定居住用宅地等と認められた場合、5,000万円×330㎡/400㎡×80％＝3,300万円が減額され、土地の評価額は5,000万円－3,300万円＝1,700万円となります。「5,000万円が1,700万円になる」と考えると、この特例の効果がいかに大きいかわかるでしょう。

特定居住用宅地等については、その土地を「誰が」相続するかによって、特例の利用要件が異なります。

・配偶者が相続する場合：条件なし（配偶者であれば、どのような場合でも特定居住用宅地等とみなされます）

・配偶者以外の同居の親族が相続する場合：相続開始の直前に被相続人と同居しており、その後、相続税の申告期限まで引き続きその土地上の建物に居住していること

・配偶者以外の同居していない親族が相続する場合（別名：家なき子特例）：被相続人に「配偶者」や「同居の相続人」がおらず、相続開始前3年以内に取得者本人やその配偶者等が所有する家屋に住んでいなかったこと（要するに、「マイホームをもっていない親族が相続等をする場合」であれば、同居していない親族にもこの特例が適用されます）

被相続人が住んでいた土地が相続財産に含まれる場合には、誰が相続するかによって相続税が大きく異なる結果となるので、遺産分割の際に注意しなければなりません。

親世代と子世代が二世帯住宅で住んでおり、親が亡くなったような場合であっても、一定の要件を満たしていれば親子で同居していたとみなされます。その要件とは、以下のとおりです。

・同じ建物に住んでいること
・建物の敷地が親の名義であり、子から親に家賃を支払っていないこと
・建物の区分所有登記がされていないこと（ただし、建物内部で行き来できる構造になっていれば、同居とみなされることもあります。）

とはいえ建物の構造や登記の状況によって細かな要件が異なる場合があるので、二世帯住宅の場合には、必ず専門の税理士等へ確認することをおすすめします。

特定居住用宅地等とみなされるには「被相続人が住んでいた」ことが大前提となりますが、被相続人が老人ホーム等の施設へ入居していた場合にはどうなるのでしょうか？

このような場合でも、以下の要件を満たしていれば、基本的には特例を適用できます。

・被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていたこと
・入居していた施設が、老人福祉法等に規定する一定の施設であること
・自宅を事業用や賃貸用に使用していなかったこと

次は、「被相続人等が事業を営んでいた土地（特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等）」を相続するケースです。

ただし、ここにいう「事業」には不動産賃貸業は含まれないことに注意が必要です（貸付用の土地については、後記「その３：被相続人が他人に貸していた土地」の区分となります）。そして、これらの宅地等は、原則として被相続人が亡くなる３年より前から事業用に使われていなければならない等の細かな要件もあります。

また、被相続人等が直接事業を営んでいた場合には「特定事業用宅地等」、被相続人やその親族等が50％以上の株式を保有している特定同族会社にその土地が貸し付けられていた場合には「特定同族会社事業用宅地等」となります。

相続した土地が特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等の要件を満たすと、その評価額が、400㎡を上限に、80%減額されます（400㎡以下の土地であれば、すべての部分が80％減額されます）。

例えば、面積が500㎡で評価額が10,000万円の土地がこれらの宅地等と認められた場合、10,000万円×400㎡/500㎡×80％＝6,400万円が減額され、土地の評価額は10,000万円－6,400万円＝3,600万円となります。

なお、先述の「特定居住用宅地等」と、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」は、すべて併用することができます。併用するときには、「特定事業用宅地等」と「特定同族会社事業用宅地等」を合わせて400㎡が上限となり、合計で330㎡＋400㎡＝730㎡まで減額されることになります。

事業用の土地については、その土地を相続した人が、次の一定の要件を満たす必要があります。

・被相続人やその同一生計親族が直接事業を営んでいた場合（特定事業用宅地等）：相続税の申告期限までその事業を継続していること

・被相続人やその親族等が50％以上の株式を保有している特定同族会社にその土地が貸し付けられていた場合（特定同族会社事業用宅地等）：相続税の申告期限においてその会社の役員であること

どちらも「その土地で事業を継続すること」が要件となりますが、居住用の土地の減額と併用できるところが魅力ですね。

最後は、「被相続人等が他人に貸していた土地（貸付事業用宅地等）」を相続するケースです。

単に「貸していた」といってもやはり更地は適用外であり、賃貸マンションや立体駐車場などの建築物が建っている土地が対象となる点に注意が必要です（ただし、建物のない青空駐車場であっても、コンクリート敷きになっていてある程度の設備が整っているものであれば、対象となることもあります）。

相続した土地が貸付事業用宅地等の要件を満たすと、その評価額が、200㎡を上限に、50%減額されます（200㎡以下の土地であれば、すべての部分が50％減額されます）。他の種類と比べて減額される割合が小さい点に注意が必要です。

さらに、貸付事業用宅地等についても、先述の２つの種類の宅地等の減額と併用することができます。

ただし、併用する場合の計算方法は複雑で、上限となる面積を次のような式で求めます。

（特定居住用宅地等の面積）× 200/330
＋（特定事業用宅地等の面積）× 200/400
＋（貸付事業用宅地等の面積）
≦ 200㎡

この式で計算して200㎡を超える場合には、どの特例を優先して適用するかを検討しなければなりません。一般的には減額率の大きい居住用や事業用の土地に適用させることを優先しますが、計算方法が複雑になるので、どの割合で適用すれば最大の節税効果が得られるのか、税理士に相談することをおすすめします。

貸付用の土地については、前記の2つよりもシンプルに、「相続税の申告期限までその貸付事業を継続している」という条件を満たすことを求められます。

住居用・事業用・貸付用、すべての場合において、相続前の状況を維持しようとする人に減税措置が採られている点がポイントです。

小規模宅地等の特例を適用する際には、いくつかの注意点があります。

まず、申告期限を守ることが大前提です。相続開始の翌日から10か月以内に遺産分割と相続税の申告を終えないと、特例が適用できなくなります。

とはいえ遺産分割協議がなかなかまとまらないときには、「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類を添付して、先に相続税の申告を終わらせてしまうという手段が採られる場合もあります。この場合には、遺産分割協議が終わるまでこの特例は適用できず、いったん相続税を納めなければならない点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例は、あくまで土地の評価額だけを減額できるものです。相続税全体を減らすには、土地以外の財産も考慮し、それぞれのケースに合った最適な遺産分割の方法を考える必要があります。

例えば、小規模宅地等の特例は、配偶者の税額軽減（配偶者が相続した財産は、1億6,000万円または配偶者の法定相続分を上限に、相続税が免除される制度）と併用できます。この税額軽減を使いたい場合に、小規模宅地等の特例を使うべきか、使うとすればどの土地につかうべきかなど、細かな分岐で納税額で大きく変わることがあります。

このように、特に資産の内容が複雑な場合や土地が複数ある場合には、他の制度との兼ね合いを考えて、制度の利用を検討しなければなりません。

相続時精算課税制度を利用して贈与された土地には、小規模宅地等の特例を適用できません。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母が、成人した子や孫に対して財産を贈与する際に選択できる、贈与税に関する制度です。この制度を利用して贈与された財産は2,500万円を上限に贈与税がかからず、その財産の移転にかかる税金は相続税に繰り越されます。

小規模宅地等の特例は、土地を相続または遺贈によって取得した場合に適用される制度ですが、相続時精算課税制度を利用した場合は「贈与」によって土地を取得したことになります。そのため、この特例の対象外となるのです。

居住用の土地に小規模宅地等の特例を利用する場合、配偶者が相続すれば細かな条件なしに特例を適用することができます。しかし、ここで注意したいのは、配偶者が他界したときの相続（二次相続）にかかる相続税です。

配偶者が土地を相続することで、配偶者の資産額が増え、二次相続時の相続税が増えることがあります。「今特例を使うべきか」、もしくは「二次相続を考慮して配偶者にあまり相続させないべきか」、どちらが有利になるかは各家庭の状況によって異なるため、先まで見通してから決めることが重要です。