不動産の登記記録の見方を初心者にもわかりやすく解説

● そもそも「登記」とは？

土地や建物といった不動産に関する情報は、全国各地の法務局が管理する「登記記録」に登録されています。登記記録には不動産の所有者はもちろん、不動産を特定する番号や不動産の面積、種類、建築された日、過去の所有者、所有者が変わった理由、担保の有無やその詳細（抵当権、根抵当権など）が記録されています。不動産の状態や権利関係を、国が管理しているのです。

この登記記録は、一部の例外を除いて自動的には更新されず、変更があれば関係者自ら「登記申請」をして変更しなければなりません。

この登記申請のプロが土地家屋調査士と司法書士です。土地家屋調査士は不動産の状態に関する登記（新築・増築時の登記など）を行い、司法書士は不動産の権利関係に関する登記（所有権移転、抵当権設定登記など）を行います。登記申請は、当事者本人が行うほか、このどちらかの専門家が代行してすることになります。

※ 登記記録には不動産のみならず、株式会社や合同会社といった法人の情報を記録したものもあります。法務局には不動産登記部門と商業登記部門があり、前者が不動産の登記記録、後者が法人の登記記録を管理しています。この記事では、不動産に関する登記のみを取り扱います。

● 登記記録と登記事項証明書

登記記録とは、法務局に登録されている不動産のデータそのものを指します。

以前、登記は紙ベースで記録・保管され、この記録は「登記簿」と呼ばれていました。そしてこの登記簿に記録されている情報を証明書として発行したものが、一般に「登記簿謄本」と呼ばれるものでした。

現在では不動産登記法が改正され、登記はすべてオンラインで記録・保管されるようになり、これを「登記記録」と呼ぶようになりました。そして、登記記録を証明書として発行したものを「登記事項証明書」と呼ぶようになったのです（ちなみに、オンラインで閲覧できる登記記録は、登記事項証明書とは異なり、法務局の認証文がなく、公的な証明書の効力はありません）。

このような名称の変遷はありますが、今でも一般には「登記簿」や「登記簿謄本」と表現することもよくあります。

● 登記事項証明書の種類

そして現在、登記事項証明書には、いくつかの種類があります。

最も一般的な登記事項全部証明書（登記簿謄本）は、過去の記録も含めてその不動産のすべての情報が記載されている証明書です。ただし、オンライン化が進んだ平成17年～平成20年より前にすでに抹消されている記録は原則として記載されません。そのような記録を確認したい場合は、後述の閉鎖事項証明書を確認する必要があります。

次に、現在事項証明書は、現在有効な情報のみが記載された証明書です。すでに抹消された記録（過去の所有者や抹消済みの抵当権など）は記載されず、現在の情報のみが確認できます。

そして一部事項証明書（登記簿抄本）は、登記記録中の指定した箇所のみが記載された証明書です。たとえば、マンションの敷地が敷地権化されていない（共有状態になっている）ような場合、登記事項全部証明書が数十ページから数百ページにもわたることがあります。そのような場合に「〇〇さんの情報が載っている部分のみを抜粋した一部事項証明書」を請求することで、必要な箇所のみが記載された証明書を取得することができるのです。

また、閉鎖事項証明書は、オンライン化に際して閉鎖された登記簿や、合筆・滅失などの理由でなくなった土地・建物の登記記録の情報が記載された証明書です。「過去にこの土地がどのように利用されていたか知りたい」「建物の過去の権利関係を知りたい」といった場合に活用されます。

最後に、登記事項証明書とは少し性質が異なりますが、登記事項要約書というものもあります。これは、現在事項証明書に記載される情報と同じものを要約して記載したものです。現在の所有者や現在設定されている抵当権の情報など、現在事項証明書と同じ情報を確認することはできますが、「要約書」であり「証明書」ではないため、証明書としての効力はありません。

このように、登記事項証明書には様々な種類があります。

● 登記事項証明書には何が書いてあるか

それでは、登記事項証明書には具体的にどのような情報が記載されているのでしょうか。

まず、登記事項証明書の記載内容は、大きく「表題部」と「権利部」に分けられ、権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分けられます。

表題部とは、不動産の場所や利用目的、構造といった物理的な情報が記録された部分です。登記事項証明書の最も上の部分にあり、土地であれば所在・地番・地目・地積、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されています。

一方、権利部とは、所有権や抵当権、賃借権といった不動産の権利に関する情報が記録された部分です。そのような権利部のなかでも、甲区には主に所有権に関する情報が、乙区には主に抵当権などの担保権・賃借権などの利用権が記録されています。

甲区を見ることで、「この不動産は過去に誰のものであったか」「今の所有者は、いつ、どのような理由（売買、相続など）でこの不動産を取得したか」といった情報が読み取れます。

そして乙区を見ることで、「この不動産にはどのような債権の担保になっているか」「所有者以外にこの不動産を利用できる人（賃借人、地上権者など）はいるか」といった情報を読み取れます。

登記事項証明書を見るときには、このような表題部と権利部（甲区・乙区）の役割を意識すると読み取りやすくなるでしょう。

● 表題部についてさらに詳しく

それでは、表題部と権利部（甲区・乙区）についてさらに詳しく解説します。

表題部には、その不動産がどのようなものかという「物理的な情報」が記載されています。土地と建物とでは、記載される項目が以下のように異なります。

【土地】

• 所在：〇〇市〇〇町〇丁目など
• 地番：土地に付された番号。住居表示による住所とは異なる番号であることが多く、混同しやすいので注意が必要です。
• 地目：宅地・田・畑・山林・雑種地など、その土地の用途による分類。土地の利用状況が変わると地目変更登記が必要になることがあります。
• 地積：土地の面積。平方メートル単位で記載されます。

【建物】

• 所在
• 家屋番号：建物に付された番号で、多くの場合その建物が建っている土地の地番と対応しています。
• 種類：居宅・店舗・事務所・共同住宅・倉庫など、建物の用途による分類
• 構造：木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、建物の主な構造や屋根の種類、階数
• 床面積：各階ごとの床面積が記載されます。
• 新築年月日、原因及びその日付

なお、分譲マンションのような区分建物の場合は少し特殊で、建物一棟全体に関する表示（所在、構造、床面積の合計など）と、各部屋（専有部分）ごとの表示（家屋番号、種類、構造、床面積など）に分かれて記載されます。マンションの登記事項証明書を見るときは、自分が確認したい専有部分がどの部分に記載されているかを意識するとよいでしょう。

このように、表題部を見れば「この建物はどこにあり、どのくらいの大きさで、どのような構造なのか」という基本情報をひと通り把握できます。

● 表題部はどうやって作られる？

土地を造成したり、建物を新築したりしたとき、その不動産についてはまだ登記記録そのものが存在していません。そこで、初めてその不動産の登記記録を作成する手続きが必要になります。これを「表題登記」といいます。

表題登記では、実際に現地で測量や調査を行ったうえで、所在・地番（家屋番号）・地目（種類）・地積（床面積）・構造といった物理的な現況を正確に把握し、登記記録に反映させます。この現地調査に基づく情報の正確性が、その後積み重ねられていく権利関係の登記の土台になります。

もし表題部の内容に誤りがあると、その後の売買や相続の場面でトラブルの原因になりかねません。通常は建物を新築した際や購入した際に表題部の登記についても案内されますが、単独で登記申請をする必要がある場合には、できる限りプロの土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

● 表題部の登記申請は「義務」

表題部に関する登記（表示に関する登記）は、不動産登記法により申請が義務付けられています。たとえば建物を新築した場合は、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。また、土地の地目や地積に変化があった場合の変更登記、建物を増築・改築した場合の変更登記、建物を取り壊した場合の滅失登記なども、それぞれ一定期間内の申請義務があります。

正当な理由なくこの申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。「建て替えたのに登記していない」「昔からある離れの建物が未登記のままになっている」といった不動産をお持ちの方は、早めに専門家へご相談されることをおすすめします。

● 表題部の登記は「土地家屋調査士」へ

表題部の登記は、現地での測量や調査を伴う専門性の高い手続きです。この分野を専門とする国家資格者が「土地家屋調査士」です。

土地家屋調査士は、土地の境界を確定するための測量や、建物の構造・床面積の調査を行い、その結果に基づいて表題登記、地目変更登記、建物滅失登記（建物を取り壊した場合の登記）などを、所有者に代わって法務局に申請することができます。

「土地の面積が実際と登記記録上で違う気がする」「増築したのに登記していない」「隣地との境界がはっきりしない」「未登記のまま放置している建物がある」といったご相談は、土地家屋調査士の専門領域になります。

● 権利部についてさらに詳しく

権利部は、所有権や抵当権、賃借権といった不動産の権利に関する情報が記録された部分です。そのような権利部のなかでも、甲区には主に所有権に関する情報が、乙区には主に抵当権などの担保権・賃借権などの利用権が記録されています。甲区を見ることで「この不動産は過去に誰のものであったか」「今の所有者は、いつ、どのような理由（売買、相続など）でこの不動産を取得したか」といった情報が読み取れ、乙区を見ることで「この不動産にはどのような債権の担保になっているか」「所有者以外にこの不動産を利用できる人（賃借人、地上権者など）はいるか」といった情報を読み取れます。

甲区・乙区とも、それぞれの欄には「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「権利者その他の事項」といった項目が並びます。たとえば所有権移転の登記であれば、権利者その他の事項の欄に、原因（売買・相続など）とその日付、そして新しい所有者の住所・氏名が記載されます。そして順位番号が新しくなるにつれて、所有権がどのように移転してきたかを時系列で追うことができます。

抵当権設定登記であれば、原因のほか、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者（通常は金融機関）といった内容が記載されます。こちらも同じように、順位番号を見ることで、抵当権の優先順位を確認することができます。

なお、その不動産に抵当権などの担保が設定されていない場合は、乙区に記載自体が存在しないこともあります。乙区に何も記載がなければ、その時点で担保の付いていない不動産だと判断できます。逆に、住宅ローンを完済していても抹消登記をしていなければ、抵当権の記載がそのまま残ってしまう点にも注意が必要です。

● 権利部のはじまり：所有権保存登記

新築した建物のように、これまで誰の所有物としても登記されたことのない不動産について、初めて行われる所有権の登記を「所有権保存登記」といいます。通常は、表題部に記録された「表題部所有者」（多くの場合は建築主）が申請します。

この所有権保存登記が、権利部・甲区における最初の記載であり、いわば権利の記録のスタート地点です。以降の売買や相続などによる所有者の変遷は、すべてこの保存登記を出発点として、時系列で積み重なっていきます。

● 権利部はどのように変更される？

その後、不動産をめぐる権利関係に動きがあるたびに、それに応じた登記が追加されていきます。たとえば次のようなケースです。

• 売買による所有権移転登記
• 相続による所有権移転登記（いわゆる相続登記）
• 贈与や財産分与による所有権移転登記
• 住宅ローンを組んだ際の抵当権設定登記
• ローン完済後の抵当権抹消登記
• 賃借権や地上権の設定登記

登記事項証明書、特に全部事項証明書を確認すると、その不動産が過去にどのような経緯で所有者が変わり、どのような担保が設定・解消されてきたかという履歴をたどることができます。たとえば相続の場面で、亡くなった方がその不動産をいつ、どのような原因で取得したのかを確認したいときや、担保が過去に何度も設定・抹消されている複雑な不動産の権利関係を整理したいときには、この履歴が重要な手がかりになります。

また、権利部を確認する際は、単に「現在誰が所有者になっているか」だけでなく、「抹消されずに残っている古い担保がないか」「差押えなどの記載がないか」もあわせてチェックすることが大切です。特に相続した実家などでは、何十年も前に完済した住宅ローンの抵当権が、抹消登記をしないままになっているケースが少なくありません。売却の際に発覚してあわてて対応する、ということにならないよう、早めに登記記録を確認しておくと安心です。

● 権利部の登記申請は「原則任意だが、義務の場合も」

表題部の登記が申請義務のある手続きであったのに対し、権利部の登記については、これまで原則として申請するかどうかは所有者等の任意とされてきました。登記をしなくても罰則があるわけではなく、「登記をしなければ第三者に対して自分の権利を主張できない（いわゆる対抗要件を備えられない）というデメリットがある」という位置づけです。

もっとも、近年の法改正により、次の2つについては申請が義務化されている点に注意が必要です。

① 相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務付けられました。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象となり得ます。この改正の背景には、相続登記が長年放置され、所有者が分からない「所有者不明土地」が全国的に増加しているという社会問題があります。

② 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました。この義務は、施行日より前に生じた住所・氏名変更にも及び、まだ登記していないものについては2028年3月31日までに対応する必要があります。こちらも正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象となり得ます。転勤や結婚などで住所・氏名が変わったのに、不動産の登記情報を更新していないというケースは意外と多く、心当たりのある方は早めの確認をおすすめします。

売買による所有権移転登記や抵当権設定登記など、それ以外の場面については引き続き任意ですが、登記をしないままにしておくと、後々の売却や相続の際に手続きが複雑になったり、権利関係をめぐるトラブルにつながったりすることもあるため、実務上は早めの登記が望ましいといえます。

● 権利部の登記は「司法書士」へ

権利に関する登記の代理申請は、司法書士の専門分野です。売買・相続・贈与による所有権移転登記や、住宅ローンに伴う抵当権設定・抹消登記など、必要書類の収集から法務局への申請まで、一連の手続きをトータルでサポートします。

特に相続登記は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本一式の収集、相続人の確定、遺産分割協議書の作成など、登記申請そのもの以外にも専門知識が求められる場面が多い分野です。相続人が複数いる場合や、疎遠な相続人がいる場合、被相続人が転籍を繰り返していて戸籍の収集に手間がかかる場合など、ご自身での対応が難しいケースも少なくありません。こうした場面こそ、司法書士に相談するメリットが大きいといえます。

● 登記のことは司法書士・土地家屋調査士へ

ここまで見てきたとおり、不動産登記には大きく分けて「表題部＝土地家屋調査士」「権利部＝司法書士」という、専門家の役割分担があります。ご自身が抱えている問題がどちらに該当するのか、まずはそこを整理してみると、相談先も見えやすくなります。もちろん、両方の手続きが必要になるケースでは、司法書士と土地家屋調査士が連携して対応することも珍しくありません。

● 登記は誰でもできるが……

登記の申請自体は、法律上、所有者ご本人が行うことも可能です。実際に、ご自身で法務局に足を運んで手続きをされる方もいらっしゃいます。

しかし、申請書の作成、必要書類（戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、登記原因証明情報、印鑑証明書など）の収集、法務局とのやり取りには、相応の専門知識と時間が必要です。書類に不備があれば、法務局から補正を求められて手続きがやり直しになったり、想定していたよりも時間がかかったりすることも珍しくありません。特に相続登記のように相続人が複数いるケースでは、必要書類が多岐にわたり、平日の日中に法務局や役所を何度も訪れる必要が生じるなど、負担が大きくなりがちです。

● 登記以外が論点となることも

さらに、登記以前の法律上の論点が生じることも少なくありません。

たとえば、相続の場面では、そもそも遺産分割協議がまとまっていない、相続人の一部と連絡が取れない、疎遠な相続人がいる、遺言書の有効性に疑義があるなど、登記そのものよりも前の段階でつまずいてしまうケースも少なくありません。また、生前贈与をする場合、登記手続き自体は比較的簡単かもしれませんが、「そもそも生前贈与が必要か」「贈与することで相続にどのような影響があるか（相続税や遺留分への影響）」「贈与税や不動産取得税は発生するか」といった検討事項があります。

こうした場合、登記の手続きだけを切り離して考えるのではなく、手続き全体を見通せる専門家に早めに相談することが、結果的にスムーズな解決への近道になります。登記はあくまで権利関係が確定した後の「最後の手続き」にすぎないという点を意識しておくとよいでしょう。

● 「どこに相談すればよいかわからない」ときは司法書士へ

「自分のケースが表題部の問題なのか権利部の問題なのか、それとも登記以外の問題なのか、正直よく分からない」という方も多いはずです。それは決して珍しいことではありません。

そうした場合は、まず司法書士にご相談ください。内容に応じて、必要があれば土地家屋調査士など他の専門家とも連携しながら、お手続き全体をサポートいたします。

ご相談の際は、まずお手元の登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などをお持ちいただけると、状況の把握がスムーズです。ただし、これらの書類が手元になくても、司法書士の側で登記記録を確認することも可能ですので、資料がそろっていない段階でもご相談いただいて構いません。