家族信託を使った不動産売却の流れと受託者が押さえるべきポイント

● 家族信託とは

家族信託（民事信託）は、高齢化が進む現代社会において、ご家族の財産管理や相続対策として注目されている制度です。大阪市でも、親の判断力低下や認知症リスクに備え、早めに家族信託を検討する方が増えています。

家族信託は、信頼できる家族が受託者となり、本人（委託者兼受益者）の意向に沿って、本人の財産を管理・運用・処分できる仕組みです。受託者はあくまで財産を預かるだけであり、財産から発生する利益は引き続き本人が受け続ける点が大きな特徴となっています。

安心して家族信託を始めるためには、まず制度の基本を理解し、どのようなケースで活用できるのかを整理することが重要です。たとえば、将来的に親が認知症を発症した場合にも、家族信託を利用すれば預貯金や不動産の管理、処分などがスムーズに行えます。ご自身のケースで活用できるのか、専門家と相談しながら具体的に検討を進めましょう。

● 家族信託の仕組み

家族信託では、委託者・受託者・受益者という3つの役割が登場します。

委託者は財産を託す人、受託者は信託財産を管理・運用する人、受益者は信託財産から利益を受ける人です。多くの場合、委託者と受益者は同一人物（親）、受託者は他の人（家族などの信頼できる人）が務めます。

この仕組みの最大の特徴は、財産の名義が受託者に移るものの、実質的な利益は受益者が受け取る点です。たとえば、不動産の名義を子（受託者）に変更しても、売却や賃貸により生じた利益は親（受益者）が受け取れるため、親の意向を尊重した財産管理が可能です。なお、この「名義」というのは、受託者が完全な所有者になるというわけではなく、あくまで「受託者」が管理者としての所有権を有していることを示すための名義変更です。

● 家族信託の最初のステップ

家族信託の手続きとしては、まず信託の目的を整理し、次に信託内容の設計、信託契約書の作成、財産の名義変更、そして受託者による財産管理が始まるという流れが一般的です。

このような流れの序盤に訪れる「信託内容の設計」では、どの財産をどのような目的で預けたいか、受託者にどのような権限を与えるか、どのような条件で信託が終わることにするか（通常、委託者の死亡によって終了することが多いです。）、信託終了後に残った財産は誰に渡すかといったことを考えながら、信託契約の内容を具体化していきます。

設計の段階では、後々のトラブル防止のために、親族間の合意形成も重視したいところです。というのも、家族信託は、「財産を特定の人が預かる」という性質上、運用を誤ると親族間の争いに繋がりやすい制度でもあります。大阪市内で家族信託を進める場合、信託契約書の内容や名義変更手続きに関して、専門家のサポートを受けることで失敗や誤解を防ぎやすくなります。

● 特に注意するポイント

家族信託を進める際、契約書の内容や財産の名義変更には細心の注意が必要です。

信託契約書には、将来のトラブルを防ぐため、委託者・受託者・受益者の権利義務を明確に記載しなければなりません。特に、不動産の信託では登記手続きが必要となるため、記載ミスや必要書類の不備がないよう専門家に確認してもらうことが大切です。

名義変更については、受託者の義務となっており、怠ると信託の効力が十分に発揮されない場合があります。名義変更をすることで、第三者がみても信託されていることが明らかとなり、万が一にも受託者が自己破産するようなことがあっても信託財産は保護されます。

また、家族信託を利用すると、財産の管理権限が受託者に移るため、信頼できる家族を選ぶことが不可欠です。

● 家族信託の相談先

家族信託は、仕組みや手続きが複雑なため、専門家への相談が不可欠といってもよいでしょう。大阪市内には家族信託を取り扱っている弁護士や司法書士といった専門家が多く在籍しています。また、税務上の心配もあるような場合には、税理士にも相談することをおすすめします。

実際に相談する際は、実績や相談体制、料金体系を事前に確認し、ご家族の希望や状況に合った専門家を選ぶことが重要です。専門家との対話を重ねることで、家族信託のメリット・デメリットを正確に理解し、ご家族全員が納得したうえで準備を進めることができます。

● 高齢者による不動産売却のニーズと問題点

マイホームを売却するタイミングは様々ですが、「老人ホームや介護施設に入るときに、家を売りたい」と考える方も多くいます。家を売ることで、施設の入居資金や、老後の生活費に充てようという計画です。

一方、施設入所を考えるような年齢になると、認知症を発症する心配もあります。老化に伴う認知症によって判断能力が低下すると、不動産の管理や売却等の行為が難しくなります。また、いざ家を売却するタイミングになってから、「銀行預金が凍結してしまって資金を動かせない」「売却手続きは難しいから後見人をつけるよう言われてしまった」といった事態になり、売却ができなくなるようなことも起こり得ます。

このような事態になった方が不動産を売却したい場合、成年後見制度を利用することになります。成年後見制度を利用すると、不動産の売却は後見人によって進められますが、後見人は本人のすべての財産の管理に関与することになりますし、その財産の管理状況について家庭裁判所の監督を受けることになります。また、司法書士などの専門家が後見人となる場合、目安として月額2～6万円ほどの報酬を支払うことになります。

このように、「不動産を売りたいが、認知症を発症しているため、成年後見制度の利用が必要そうだ」という状況になると、通常の売却よりも大幅に時間や手間がかかるほか、成年後見制度の利用のための費用もかかってしまいます。

● 家族信託という選択肢

そのような手間を避けるための選択肢の一つとして考えられるのが、先ほど紹介した家族信託です。

家族信託を利用すると、高齢になった親の不動産を、受託者である子が代わりに売却することができます。不動産業者とのやり取りや売却先の選定、売買契約の締結といった行為を、代わりに進めることができるのです。

そして家族信託の特徴として、家の売却手続きは子が代わりに進めることになりますが、家を売却して得たお金は子のものになるわけではなく、あくまで親のものです。子は、親のために家を売却し、そのお金で親の施設費用や介護費・医療費・生活費等を支払うことになります。そのため、贈与税も生じない点も家族信託の魅力の一つです。

ただし、このような状態を作り出すには、事前の準備が必要です。というのも、家族信託を利用するには、親が認知症になる前に、親と子の間で「家族信託契約」というものを結ぶ必要があります。元気なうちに準備をしておくことで、老後に「家が売れなくなるのではないか」という不安を解消することができるのです。

● 家族信託の受託者による不動産売却の流れ

それでは、家族信託を利用して不動産を売却する際の手続きの流れを見ていきましょう。

大まかな流れは、以下のとおりです。なお、説明では便宜上、最も多い事例である「高齢の親の財産を子が管理する家族信託」というケースを前提にしていますが、夫婦間や兄弟間の家族信託も可能です。気になる方は専門家にご相談ください。

【家族信託を活用した不動産売却の流れ】

1. 親を「委託者兼受益者」、子を「受託者」として、信託契約を締結する
   →　信託契約のなかで、将来売りたい不動産を預ける財産（信託財産）として指定します。
2. 信託契約締結と同時に、不動産の名義を親から子に移して、不動産が信託財産であることを公示する
   →　これを「信託登記」といいます。子は所有者ではなく受託者として登記されます。
3. 受託者による不動産の管理が開始する
4. 不動産を売りたくなったら、受託者による売却活動（不動産会社選定・売却条件の検討・買い手探しなど）を始める
5. 受託者による売買契約締結・決済などの売却手続きを行う
6. 売却完了時に、売渡しの登記とともに、信託登記を抹消する

● 家族信託の受託者による不動産売却のポイント

このように、事前に適切な信託契約を締結しておけば、その後は受託者である子の判断で不動産の売却が進められる点が家族信託の大きなメリットです。しかし、家族信託を活用した不動産の売却には、いくつか知っておきたい大切なポイントがあります。

まず、信託契約では、信託の目的や受託者の権限を明確に決めておかなければなりません。なぜ財産を管理してもらうのか、受託者はどのように財産を管理するのか（維持管理のみか、売却もできるのか）を契約書のなかにしっかりと記載します。この記載が不十分だと、受託者の権限が不明確になり、売却手続きが滞るおそれがあります。

そして、不動産を信託財産とするには、信託登記が必要となります。この登記は通常の売買の登記や相続登記と比べて専門的ですので、間違いや登記漏れのないよう、専門家に依頼することをおすすめします。

最後に、家族信託は「親の財産を子が管理・処分する」という性質上、相続とは切っても切り離せません。相続時にトラブルにならないよう、家族信託の計画時には財産や家族関係の全体を見通しておかなければなりません。特に、委託者となる親が亡くなった際に相続人間で揉め事につながらないよう、家族間での合意形成は重視したいところです。

このように、家族信託を活用して不動産を売却するには、法律上や実務上、注意したいポイントがたくさんあります。家族信託を始める際には、専門家のアドバイスを参考に、家族の目的や不動産の状況に合わせて、将来を見据えた計画を立てていきましょう。

● ステップ1：信託契約の締結

家族信託を活用して不動産を売却するためには、まず対象となる不動産を信託財産として、信託契約を締結します。

契約の当事者となるのは、不動産の所有者（委託者兼受益者）と、その不動産を預かる人（受託者）です。この契約を結ぶことで、受託者に信託財産を管理・処分する権限を与えることになり、受託者による信託財産の管理・処分が可能となります。この際、信託契約の内容が不明確だと、後の管理や売却でトラブルになるケースがあります。

不動産を売却するためには、具体的には、以下のような内容を契約のなかに盛り込みます。

• 受託者が不動産を売却できる旨
• 売却代金の管理方法
• 売却代金の使途

このような内容を明確にしておくことで、受託者が柔軟に不動産の売却活動を進められるだけでなく、受益者の利益も守られます。

不動産売却の実務では、信託契約書の文言や具体的な条項が後のトラブル防止に直結します。司法書士などの専門家と協力し、抜け漏れのない契約内容に仕上げることをおすすめします。

信託契約書は通常、公正証書で作成します。公正証書をつくるには、お近くの公証役場に連絡し、予約して、契約当事者が実際に公証役場へ出向き、署名捺印等の契約手続きをする必要があります。契約の前に公証人と打ち合わせて契約書の内容を決める必要がありますが、法律のプロである公証人が契約書を整えてくれるので、私文書よりも安心です。公証人が手続きに関与することで、契約書紛失のリスクが抑えられ、契約書自体の証明力も高まります。ただし、公証人は信託の妥当性や必要性、契約内容が当事者に適しているかどうかの確認は行いません。そのような法律相談を希望する場合は、専門家にご相談ください。

● ステップ2：信託登記

不動産を信託財産とする信託契約が締結できたら、同時に不動産の信託登記を行います。

これは「不動産が信託されたこと」や「誰が受託者で、どのような内容の信託が設定されているか」といったことを登記記録にて公示する手続きであり、受託者の分別管理義務（自分の財産と信託財産を明確に区別して管理する義務）を果たすための手続きでもあります。

登記記録は、手数料を支払えば誰でも閲覧することができます。これにより、受託者が正式に不動産の管理・処分権を有していることを第三者から確認できるので、不動産取引が円滑になるのです。

信託登記は、不動産の登記記録に変更を加える手続きなので、必要書類の不備や記載ミスには十分に気をつけなければなりません。特に「記載事項に不備があり信託契約書の内容が適切に反映されない」ということがあれば、後の売却時に必要な登記ができなくなるおそれもあります。このようなリスクがあるため、信託登記は司法書士と連携して進めるのが一般的です。信託契約の締結前から登記のことを見通して、専門家と相談しながら、十分に準備しておくようにしましょう。

● ステップ3：受託者による財産管理の開始

信託契約と信託登記が完了したら、受託者による財産管理が始まります。

受託者は、信託財産を適切な方法で管理しなければなりません。具体的には、固定資産税や火災保険料等の必要経費の支払い、家の修繕管理を行い、支払った経費についてはしっかりと帳簿をつけて、委託者に説明できるようにします。また、委託者が住居として使っている場合、委託者が住みやすいようにリフォームすることも、受託者の業務として契約に含むことができます。

さらに、不動産が第三者に貸している収益物件である場合には、大家（賃貸人）としての業務も受託者が行うことになります。この場合、収益は委託者兼受益者である親のものになるので、家族信託の前後で当事者の収入に影響はありません。

● ステップ4：受託者による売却活動の開始

受託者は、不動産を売るべきタイミングだと感じたら、売却活動（不動産会社選定・売却条件の検討・買い手探しなど）を始めることになります。タイミングとして考えられるのは「親が施設に入所することになった・引っ越すことになった」「ずっと空き家になっていたが、不動産価格が高騰して売却を決意した」「相続に備えて財産を整理し始めた」といったところでしょう。このようなとき、受託者は、信託契約で定めた権限のなかで、不動産の売却を進めることが可能です。

ただし、いくら権限があるとはいえ、委託者兼受益者である親やそのほかの家族との意見交換も重要です。周囲の意見も聞きながら、委託者兼受益者にとって最善の選択肢をとれるよう努めましょう。

また、実際の売却現場では、信託の内容や売却理由について、仲介業者や買主側から質問されることも多くなっています。というのも、家族信託はまだ利用件数が多いとはいえない制度であり、不動産を専門に取り扱う業者であっても、制度の仕組みを十分に理解できていないことが多々あります。信託の内容を説明できるよう事前に準備しておき、必要であれば信託の設計を依頼した司法書士などの専門家に間に入って説明してもらうなどの対策を講じておきましょう。

● ステップ5：受託者による売却手続きの実施

売却活動が実を結び、購入希望者が現れたら、売買契約締結と決済に向けて具体的な手続きが始まります。受託者は売主としてこの手続きを進めていくことになりますので、仲介業者とやり取りをして、必要書類の準備などを進めましょう。

売却の際に必要となる主な書類は、信託契約書、受託者の本人確認書類、不動産の権利証（登記済証や登記識別情報）、そして受託者の実印と印鑑証明書です。不動産の権利証については、信託登記の方法によって、「親が不動産を入手したときに発行された古い権利証」または「信託登記の際に発行された新しい権利証」のどちらかが必要となります。どちらの権利証が必要となるかについては司法書士から案内されることが多いので、説明をよく聞いて、用意できるようにしておきましょう。

また、信託財産の売却代金は、受託者の個人口座ではなく信託用の口座で管理することが原則です。受益者の利益を守る観点からも、金銭の流れを明確にし、不正利用や誤解を防ぐよう徹底しましょう。

● ステップ6：売却完了時に、売渡しの登記とともに信託登記を抹消

売却が完了したら、所有権移転の登記とともに、不動産に付された信託の登記を抹消します。これにより、売却によって不動産が信託財産から外れたことが公示されます。

具体的な登記手続きは決済に関与した司法書士が行うことがほとんどですが、そのような登記がされていることを知っておくと安心して手続きを進められるでしょう。

● 家族信託による不動産売却のメリット

家族信託を活用して受託者が不動産を売却する最大のメリットは、委託者兼受益者の関与なしに売却手続きを行えることです。元気なうちは問題ありませんが、所有者が高齢になると、手続きが難しくなる可能性があります。また、万が一認知症を発症してしまうと、程度にもよりますが、売却のために後見人の選任が必要になるという事態も起こり得ます。そのような事態に備えて事前に家族信託契約を結んでおくことで、受託者が代わりに売却手続きを行うことが可能となります。

これは言い換えると、売却を焦らなくて済むというメリットでもあります。不動産の所有者である親にとっては、「自分が元気なうちに家をどうにか処分しないと」という焦りや不安があると、精神的負担につながってしまうことがあります。このようなときに家族信託を活用して受託者に財産管理を任せることで、「自分が認知症になっても受託者が何とかしてくれる」と安心できるでしょう。

また、信託契約により、財産の分配や管理方針も明確に定められるため、相続トラブルの防止や家族間の合意形成にも役立ちます。円満な相続のためには事前の準備と家族間での情報共有が大切ですが、そのような機会をもつのはなかなか難しいものです。「不動産が売れなくなると困るから家族信託を使いたい」という希望からこのような話につなげることで、事前の相続対策を始めるきっかけにもなります。

● 家族信託による不動産売却の失敗例

家族信託を活用した不動産売却には多くのメリットがありますが、落とし穴も存在します。代表的な失敗例は以下のとおりです。

• 認知症が進行する前に信託契約を結べず、家族信託が始められなかった
• 信託契約書に不備があり、信託登記や不動産の売却ができなかった
• 売却までに信託登記が必要なことを知らず、売却までに時間がかかってしまった
• 家族信託をすることを他の相続人に伝えなかったため、受託者の横領等を疑われた
• そもそも家族信託が不要だった

このような事態を避けるためにも、最初の段階から司法書士といった専門家に相談し、具体的な段取りを一つずつ押さえていくことが重要です。

● 専門家への相談の重要性

家族信託は、有効に活用すればとても便利な制度ではありますが、その内容は複雑で、実務上気をつけたい注意点もあります。また、遺留分などの相続問題や、税務上の検討事項もあり、検討の段階から広い専門知識を必要とする制度です。

さらに、信託法上、受託者は単なる制度利用者ではなく、「信託財産を適切に管理する義務を負う重要な責任者」であると規定されています。つまり、家族信託における受託者は、信託の目的に沿った財産管理を行い、受益者の利益を最優先に考えることが義務づけられているのです。また、不動産の売却にあたって発生する税務申告や登記手続き、売買契約の締結なども受託者の責任の範囲です。

仮に受益者の利益を損なう判断や、信託契約に違反する行為があれば、損害賠償請求や信託の解除といったリスクも生じます。このようなリスクを軽減するためにも、家族信託を利用する際には司法書士や税理士などの専門家と連携し、適切な運用を進めてトラブルを未然に防ぐ体制を整えておくことが重要です。

信託の設計段階から専門家と連携しておくことで、信託中の様々なリスクを軽減できるほか、財産管理中に生じる様々な疑問も解消することができます。専門家と連携しながら透明性のある財産管理を心がけましょう。